Развитие формата Built-to-Suit в складской, офисной и производственной недвижимости Петербурга

Built-to-Suit (BTS) — это модель строительства объектов недвижимости под конкретные требования заказчика. Заказчик задаёт техническое задание, включая планировку, нагрузку на пол, электрическую мощность и водоснабжение, а девелопер проектирует и строит здание с нуля. После завершения строительства заключается долгосрочный договор аренды или купли-продажи.

Эта схема отличается от спекулятивного строительства, где объект возводится под усреднённый спрос. В BTS заказчик получает помещение, полностью соответствующее бизнес-процессам, а девелопер — гарантированного клиента до начала строительства.

В России BTS стал массовым лишь за последние 3–4 года, стимулируемый дефицитом качественных площадей и ростом онлайн-торговли. В Западной Европе BTS давно распространён в складской и производственной недвижимости, тогда как российский рынок прошёл этот путь ускоренно и столкнулся с фазой охлаждения.

В Петербурге BTS на складском рынке развивается более 10 лет. По данным NF Group, к концу марта 2026 года 20% качественных складских площадей агломерации — это BTS-проекты. Наблюдается рост спроса с 2019 года, когда объём BTS-сделок составил 216 тыс. м2. Появление маркетплейсов значительно увеличило объём сделок: за 2021–2023 годы они заняли 592 тыс. м2, что превысило результат предыдущих восьми лет.

Однако часть BTS-площадей была пеепрофилирована в спекулятивные: 901 тыс. м2 уже изменили статус, а ещё 123 тыс. м2 находятся в стадии строительства. Это привело к избыточному предложению, рекордному за последние 6 лет. В результате арендные ставки перестают расти, а новые BTS-контракты становятся менее привлекательными. Кроме того, структура сделок смещается в сторону купли-продажи из-за высокой ключевой ставки и удорожания долгосрочных финансов.

В офисном сегменте BTS остаётся нишевым. Ограниченное число крупных клиентов и длительный цикл строительства делают аренду готовых помещений более выгодной. Риски нестандартных проектов и сложность перепрофилирования также сдерживают развитие BTS-офисов.

В производственном сегменте BTS становится ключевым направлением. Технические требования включают грузоподъёмное оборудование, повышенную нагрузку, нестандартные потолки и температурные режимы. Многие компании нуждаются в площадях от 3 до 10 тыс. м2 с уникальными параметрами. В то же время на рынке аренды преобладают запросы на меньшие площади — 500–1000 м2 с более скромными параметрами.

Качество существующих производственных объектов остаётся проблемой: многие здания устарели или расположены в неудобных локациях. Поэтому чаще выбирается собственное строительство с поддержкой региональных властей и налоговыми льготами.

Важной особенностью производственного BTS является расширение роли девелопера, который выступает консультантом на стадии формирования технического задания, помогает оптимизировать проект и сбалансировать требования заказчика с экономикой строительства.